Por Ignacio Pellizón
La polémica por el permiso “excepcional” de edificación que solicita al Concejo la empresa, que tiene de accionista a Di María, para poder levantar un edificio en Bv. Rondeau al 1.700 con una altura superior a la establecida en el Código Urbano de Rosario, se agudiza.
El escándalo se agravó cuando en la sesión de este jueves el concejal de Cambiemos Agapito Blanco propuso organizar una pelea de box en un gimnasio para pelear con otro edil del partido Ciudad Futura, Juan Monteverde, quien lo había descalificado durante el debate por el tema del proyecto urbanístico.
Rosario Nuestro entrevistó en exclusiva a la ex secretaria de Planeamiento (2004-2012), Mirta Levín, quien además es la autora e impulsora del Código Urbano que rige actualmente en la ciudad desde el año 2012 y que es el que está, de algún modo, “impidiendo” el desarrollo inmobiliario que se pretende llevar a cabo en la zona Norte.
¿Para qué necesita una ciudad un Código Urbano?
Todas las ciudades tienen uno porque se planifican. En el mundo desarrollado todas cuentan con normas urbanísticas integrales. La ciudad de Rosario cuenta con un plan que establece lineamientos fijos para una transformación positiva en 10, 15 años. Me refiero a impulsar a aquellos sectores que están degradados a que logren entrar en procesos de renovación, preservar las áreas que están en buenas condiciones, impulsar el desarrollo de espacios públicos, infraestructura, equipamientos, entre otras.
Para que este plan se ponga en práctica es necesario armar un cuerpo normativo que acompañe la transición. El plan anterior que data de la década del ’60 estaba totalmente desactualizado y era necesario actualizarlo. Para esto el Concejo tuvo que aprobar mas de 300 ordenanzas para lograr el pase.
Pero los más importante para destacar es que para generar este cambio, la Municipalidad puso en marcha una movida muy grande: se contrató personal de la UNR, investigadores, alumnos que hicieron relevamientos, se hizo una evaluación de las diferentes alturas, cuáles eran las zonas que debían transformarse. Creo que es uno de los proyectos de mayor envergadura que se realizaron en la ciudad después de 40 años. Esto fue súper debatido y el Concejo lo aprobó por unanimidad.
¿Cuáles eran las principales críticas que recibía en el proceso de elaboración del nuevo Código Urbano, que rige actualmente desde el 2012?
El Código anterior había producido más de 2 mil modificaciones por excepción, porque había una incongruencia entre distintas normas. Es decir, se habían modificado -y ése es el riesgo de comenzar a hacerlo ahora- tanto la normativa que llegó un momento en el que no se sabía dónde estábamos parados de acuerdo con la norma original. Es muy importante la coherencia en la legislación urbanística. Cuando se empiezan a dar tantas excepciones se corre el riesgo de perder la coherencia de la norma. En pocas palabras: se deja de tener conocimiento sobre lo que sí vale como excepción y lo que no. Ése es el mayor riesgo.
Con el Código anterior se podía construir en altura en zonas que eran totalmente residenciales y donde la gente no quería este tipo de edificaciones. No estaba regulado. El único beneficiario era el constructor y no el vecino, que se encargó de arreglar su vivienda, invirtió en su futuro hogar pensando que allí nunca le iban a construir un edificio alto al lado.
Nosotros, en aquel momento, recibíamos en la secretaría de Planeamiento enorme cantidad de denuncias de los vecinos por este tema. Estábamos en un nivel de irracionalidad. Obvio que esto generó resistencia por parte de las Cámaras. Básicamente tuvimos que explicar que el Estado no puede garantizar jamás que en cualquier lote que la empresa tenga en la ciudad pueda construir un edificio en altura. Se le puso un orden en este punto. Dónde sí se podía y dónde no se podía. Fue un cambio rotundo de la norma que impulsamos. Establecimos criterios para el área central, para el primer anillo, para el segundo anillo y así sucesivamente.
Pero hay edificios que superan lo permitido en la norma y están descolocados como la Torre Aqualina, ¿por qué?
Es que la Torre Aqualina se construyó antes de que estuviera vigente el nuevo Código Urbano. Es más, hubo toda una discusión de varios permisos de edificación que habían entrado antes del cambio normativo. Necesitábamos poder empezar a ordenar el caos que se había generado con la norma anterior. En los ’60 había parámetros de construcción muy altos, entonces era el mercado el que decidía y no el Estado. Necesitábamos recomponer la morfología urbana.
Entonces, ¿cuál es el conflicto normativo que se da hoy en día con el emprendimiento que se pretende desarrollar en Bv. Rondeau al 1.700 y que tiene a Di María como accionista?
En esa zona hay muchas casas antiguas que no se van a demoler, pero sí hay muchos vacíos que deben ser sustituidos. La norma dice que para asimilar a lo que ya está. Si tenés un lote chico, debes construir hasta el basamento. Si tenés un lote grande -porque hubo una fábrica y abandonó el terreno o se demolieron dos casas viejas- y querés construir una concesionaria, por ejemplo, tenés que edificar con una altura similar a los lotes linderos, pero la norma también indica que vos podés construir una torre de hasta 36 metros de altura en el medio del terreno dejando 6 metros de deslinde parcelario, de modo de no molestar a los vecinos de al lado, es decir, construir un parque o algo de espacio público para que el vecino no tenga una visión tan chocante.
En el caso de discusión actual (de Di María) tienen un lote chico, quieren que la Municipalidad les habilite la altura mayor sin dejar deslindes y sin generar una torre. El lote chico no admite una torre, sencillamente porque es un terreno pequeño. Se permite edificar en altura cuando el espacio de construcción tiene una medida que lo permite. En un lote de 8, 66 está pensando para una vivienda individual en forma de chorizo, no para un edificio en altura porque no da el espacio y mucho menos en un barrio residencial con casas bajas.
Pero ellos dicen que se aprobó antes del nuevo Código Urbano…
Si esto fuera así entonces no le corresponden los 36 metros de altura. Me parece que en la discusión se pretenden mezclar las dos cosas: me aferro al beneficio de una normativa vieja y al beneficio de la nueva. Por otro lado, hay un límite. Si vos presentaste un permiso antes de la nueva normativa, ¿cuántos años pasaron desde que rige el nuevo Código Urbano en 2012? Cuando hay un cambio normativo se establece un plazo para resolver todos los permisos que se entregaron a la Municipalidad y que ya están en curso. Si ese plazo se te venció porque no cumpliste, ya está, ya rige el nuevo Código, sino no hay un límite.
¿Usted cree que este proyecto puede ser aprobado como “excepción”?
No estamos hablando de eliminar el vacío de terrenos que exige la norma para Bv. Rondeau, porque utilizando lotes chicos para construir edificios grandes está cambiando el espíritu de la norma. Cuando yo era secretaria de Planeamiento, pedí que las normas se aprobaran con sus considerandos para que el legislador cuando tuviera que actuar sepa cuál fue el espíritu de la norma y por qué se estableció lo que se estableció, que no es caprichoso, estos criterios existen en todo el mundo, realizados por urbanistas. Estas normas no son decisiones políticas que se toman en el Concejo. En este caso, para mí, no hay razón de ser para que se otorgue permiso como ‘excepción’, porque sino es pura especulación.
¿Y con lo de las Torres de Lattuca?
Sí, pero yo no estuve de acuerdo con el cambio que hizo el Concejo en morfología. Lo que dice el Código es que hay terrenos excepcionales donde cabe una norma excepcional. Por ejemplo: en el área central tenemos varios huecos como el terreno que está frente al Banco Provincia, donde hay un estacionamiento en un lugar estratégico, donde no se invierte nada y llenando un terreno fenomenal con autos. Como ese terreno habíamos detectado 7 espacios estratégicos y uno de ellos era el de Lattuca en calle Corrientes.
Según establece la norma, cuando vos tenés un espacio que atraviesa la manzana -como es el caso de Lattuca- son situaciones excepcionales, por ende, se establece crear espacios públicos nuevos, recomponer la manzana, llevar los estacionamientos a un subsuelo y se aprueba en carácter de excepcional.
Lo que finalmente hicieron los concejales con las Torres de Lattuca fue cambiarle la altura al proyecto y esto generó que se achicara el espacio público, porque si vos bajás la altura el lote tiene asignado una edificabilidad determinada, con lo cual disminuís la altura, pero ensanchás en el terreno y quitas espacio de transitabilidad. Otra vez, cambiando el espíritu de la norma, porque el Código aceptaba mayores alturas en zonas donde hay una razonabilidad para aplicarlas y ganar el mayor espacio público posible. En pleno microcentro todos los edificios están en altura, ¿qué sentido tiene bajarle 3 o 4 pisos?
En conclusión, ¿por qué es tan importante respetar este Código Urbano?
Porque fue seriamente estudiado, porque fue estudiado al margen de los intereses privados, de la política, fue estudiado en función de analizar la ciudad que teníamos y sobre cuál es la ciudad que queríamos tener y con un criterio de equidad, respetando a todos. Ya sea el que quiere vivir en un barrio con casas bajas, el que quiere construir un edificio en altura en determinadas zonas, generando mayor cantidad de espacios públicos. En Puerto Norte el privado nos dejó 40 hectáreas de espacio público, fue un negocio excelente para Rosario. El privado hizo un negocio fenomenal, pero la ciudad hizo el mejor negocio.
