Por Ignacio Pellizzón
En un contexto recesivo y con una megadevaluación reciente, la preocupación y la incertidumbre de los tomadores de créditos hipotecarios aumentó de forma exponencial. Los préstamos UVA, que comenzaron siendo la vedette del gobierno nacional en el mercado inmobiliario con cifras récord, se encuentran totalmente paralizados.
De acuerdo con Reporte Inmobiliario, el ingreso requerido subió cerca de un 250% en los últimos 12 meses, mientras que un año atrás, un departamento de dos ambientes tipo en Rosario costaba aproximadamente 1,7 millones de pesos (u$s105.000), ahora paso a valer cerca de 4,5 millones.
Rosario Nuestro dialogó con el secretario de Vivienda de la Nación, Ivan Kerr, acerca de qué evaluación hacen respecto al fuerte desplome de los créditos, qué medidas tomarán para reimpulsarlos, cómo pueden verse afectados los recursos para el año que viene y qué nivel de rigurosidad del pago de cuotas están observando.
¿Qué balance realizan sobre los créditos hipotecarios UVA?
El balance fue muy positivo. Sobre todo, en que el crédito hipotecario en UVA es una herramienta de política habitacional. Esto no existía. Los países que demostraron ser eficientes en reducir esta problemática son aquellos que lograr generar un robusto mercado hipotecario.
Los 130 mil créditos hipotecarios que dimos en UVA multiplican por mucho lo que el Estado proveía antes solamente con la construcción de viviendas. El historial arroja que en los últimos 20, 30 años la secretaría de vivienda construyó 30 mil hogares por año. El déficit es mucho mayor y necesita más soluciones. Por este motivo es estructural.
Lo que comenzó como un boom terminó estancándose por completo, ¿en qué fallaron?
Claramente necesitamos una economía más estable, donde se pueda desarrollar con más potencial. En los últimos meses con la tormenta cambiaria que tuvimos claramente se ve afectado. El desafío es poder producir oferta nueva, algo que aun no ocurrió. Todavía no logramos generar que los desarrolladores inviertan más profundamente en este tipo de emprendimientos. Además, buscamos descalzar el tema de la venta en dólares con el crédito en pesos, lo cual jusitifica la caída en estos meses el crédito hipotecario.
Todos los que adquirieron un crédito comprar usado, el que tenía un departamento usado vendió en dólares y con la devaluación alejó mucho la posibilidad de que los que obtuvieron el préstamo en pesos pudieran completar la operación. Por eso, el desafío es detectar cómo generar oferta de vivienda nueva que se construya financiada en pesos y en UVA para que la oferta pueda calzar con la demanda. Buscamos salir de un Estado netamente constructor y ser uno que produce las condiciones para impulsar ofertas.
¿Qué va a suceder con los que ya sacaron el crédito?
Vamos a hacer un anuncio específico en este tema y llevar tranquilidad a los tomadores de créditos en UVA. Logramos que las personas puedan alcanzar su primera vivienda con cuotas más bajas que los alquileres, cuando antes era algo impensado. Sabemos que la inflación creció más que el salario y los tomadores están preocupados por el horizonte. Vamos a darle previsibilidad al que ya adquirió el crédito y a los futuros tomadores.
¿Cuál de todas las tormentas no se esperaban?
Yo creo que todas. Hubo una combinación de errores por parte nuestra como gobierno, sumado a factores externos que generaron la tormenta perfecta. Más allá de esto seguimos creyendo y apostando en el UVA. Por ejemplo, en la propia ley de alquileres, que se está discutiendo en el Congreso con media sanción en el Senado y esperamos que salga antes de fin de año, estamos proponiendo ajustes en los contratos para que propietario e inquilino puedan negociar en un promedio entre salario y UVA, es decir, queremos darle a la herramienta distintos dinamismos para que podamos empezar a conversar todos y negociar en UVA.
La intención es alejarse del dólar…
Totalmente. El resguardo que ha sido el dólar para la venta de propiedades -único en la región- y que se entiende por qué, estamos trabajando para darle a los desarrolladores exenciones y una batería de medidas que vamos a poner en la mesa para que logren generar una oferta calzada en UVA, del mismo modo que darle al tomador del crédito una previsibilidad de hasta dónde puede aumentar la cuota.
¿Se está detectando mora en el pago de cuotas?
La verdad que no. No se detectan moras en los pagos. Son insignificantes: cerca de 50 mil créditos que otorgó el Banco Nación tiene 46 créditos con dos meses de atraso. Lo cual hay que desmitificar esto de que se hace impagable, porque en ese caso habría mora y no la hay.
Con la alarmante cifra de pobreza que se conoció recientemente, ¿están evaluando lanzar alguna medida específica para atender a los que no tienen ningún tipo de acceso a la vivienda?
Por un lado, a través del Plan Nacional de Viviendas planteamos que los fondos que transferimos a las provincias para que construyan viviendas sociales sean para quienes tengan menos de dos salarios. Esto es algo que nos cuesta mucho, porque hay mucha resistencia. Esta es una política que cuesta que sea aceptada. Los recursos se terminan destinando a sectores medios y esa no es la idea.
Por el otro lado, cuando firmamos el Pacto Fiscal con los gobernadores en 2017 incluimos que el Fonavi, que se transfiere de forma directa, dejara de ser de libre disponibilidad para que se afectara directamente a política de vivienda y les pedimos que exclusivo para menos de dos salarios. En este punto también hubo resistencia.
La resistencia que tienen los gobernadores, ¿no será que lo ven como un recorte?
No, lo toman como que dejan un sector medio desatendido de sus provincias, pero nosotros les decimos que hay que segmentar porque no puede ser que una persona con un ingreso de 40 mil pesos y que no tiene vivienda, la solución sea que el Estado le construya una casa de 2 millones de pesos -que la pagamos todos- y se la regalan, mientras que hay otros que no tienen ingresos y no pueden acceder. Hay que priorizar.
¿Va a haber ajuste en Vivienda el año que viene?
Tenemos un recorte en lo que respecta a la política de transferencia de capital a las provincias y municipios como Obra Pública, Vivienda y demás; no así la inversión en Desarrollo Social que sigue creciendo, pero por el otro lado es un presupuesto en el que las provincias van a participar de forma directa del 50% de la torta del presupuesto mientras que el año pasado lo hacían en un 40%.
