DEL BOOM AL BANG

Por qué los créditos hipotecarios en UVA caen por la súper escalada del dólar

En los primeros seis meses de 2018, el emprestito inmobiliario aumentó un 15%.

Por Ignacio Pellizzón

miércoles 27 de junio, 2018

Que el dólar haya aumentado un 50% en seis meses, que la inflación haya alcanzado el 11% en lo que va del año y que la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) se haya incrementado un 15% en el primer semestre, generaron un combo explosivo que ya se cobró su primera víctima: los Créditos Hipotecarios. En otras palabras, los Créditos no pasaron a octavos de final.

A diferencia del seleccionado argentino, que arrancó con el pie izquierdo y le costó horrores pasar de fase, los Créditos Hipotecarios en UVA se lanzaron en 2016 como una tromba, generando un boom inmobiliario. Se alcanzaron números récord de operaciones con un crecimiento del 150% en 2017, produciendo 60 mil nuevos dueños de hogares, hasta la súper devaluación.

¿Qué pasó?

Tres economistas consultados por Rosario Nuestro, Guillermo Barbero (Grupo First), Carlos Rovitti (Observatorio Inmobiliario Rosario) y Federico Fiscella coincidieron en que los Créditos Hipotecarios “se estancaron”, “se congelaron”, “se cayeron”, producto de la escalada del dólar que el gobierno nacional no pudo frenar.

Aquellos que estén por recibir el dinero del préstamo “necesitarán un 50% más” de dinero para poder alcanzar el valor de la vivienda, ya que los inmuebles están dolarizados, señaló Barbero. “Es necesario recurrir a préstamos extrabancarios para obtener los dólares faltantes y poder comprar”, añadió.

La mayoría de las personas está optando por ver cómo se adapta el mercado tras la devaluación para determinar si se emprenden o no en el préstamo hipotecario, dado que la coyuntura económica actual no es favorable para involucrarse en obtener un empréstito en UVA.

Un ejemplo: “En marzo, abril y mayo del 2017 se venía otorgando créditos por 2 mil millones, 2.500 millones y 3 mil millones de pesos, respectivamente; en los mismos meses, pero de este año los montos fueron decreciendo de 14.700 millones, 14 mil millones hasta 12.500 millones de pesos; esto denota una caída interesante en los préstamos otorgados”, detalló el titular de Grupo First.

En pocas palabras, la decisión que tomó la sociedad es de no buscar sacar más Créditos Hipotecarios en UVA, porque el dinero que se les otorga no les alcanzará para comprar el departamento elegido, que está valuado en dólares, y se espera a que se estabilice el dólar y, recién allí, quizás, llevar adelante una nueva búsqueda de vivienda que les alcance para pagar.

¿Y los que ya están pagando?

Las expectativas no son para nada favorables. “La cuota del crédito aumentó en 27 meses un 73%, es decir que en promedio anual fue del 32, 44%. Solamente en los primeros seis meses de 2018, el UVA aumentó un 15%, lo que representa un incremento mayor al de la inflación que alcanzó el 11%”, expresó el economista Fiscella.

La modificación de las metas de inflación anunciadas el 28 de diciembre del año pasado por el gobierno nacional, llevaron a varios bancos del sistema a modificar hacia arriba el ingreso mínimo requerido a los solicitantes para mantener la relación cuota/ingresos en un valor cercano al 25% y reduciendo el monto a financiar en pesos del 30% al 20% en la mayoría de los casos para los créditos UVA a 30 años de plazo.

Como en el primer semestre del año el dólar aumentó un 50%, es coherente pensar que los índices de precios al consumidor se irán ajustando a las nuevas variables, lo que indefectiblemente derivará en un aumento de la inflación y, como los créditos UVA están indexados a la inflación, es probable que las cuotas también se reacomoden, es decir, aumenten.

La principal preocupación es que la depreciación de los salarios respecto de la cuota que deben afrontar. En el escenario actual, una persona que tiene un sueldo de 35 mil pesos y paga una cuota de 8.750 pesos – loque representa el 25% de sus ingresos- terminará cobrando 40.250 (si se toma en cuenta que en la mayoría de las paritarias se acordó un 15% de incremento para el año) pero la cuota de su crédito llegará a 10.625 (estimando una inflación anual que será del 25%). Es decir, que la nueva relación cuota-ingreso será del 26,39%.

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