Por Ignacio Pellizzón
Obtener un crédito hipotecario en UVA o UVI parecía ser la panacea, pero algunos conflictos macroeconómicos demuestran que no lo es tanto. La falta de regulación inflacionaria y la escalada récord del dólar generaron que los tomadores del empréstito comiencen a preocuparse por el aumento escalonado de las cuotas que deben afrontar.
La ecuación es sencilla: sacar un préstamo para comprar un inmueble y pagarlo en 20 o 30 años con una cuota indexada por la inflación que es similar al costo de un alquiler de un departamento, con la ventaja de que el ahorrista pasó de ser inquilino a ser propietario y pagar por la casa propia.
Sin embargo, hay un “pero” que está inquietando mucho no sólo a los tomadores del crédito, sino también al gobierno nacional y a la oposición. Según el último registro al que accedió Rosario Nuestro, el que tomó el préstamo en UVA en marzo de 2016 comenzó pagando una cuota de 7.900 pesos y hoy -marzo de 2018-, es decir dos años después, la cuota aumentó a 12.175 pesos por mes. Algo similar le está sucediendo a los que poseen planes de Bauen Pilay.
CUENTAS QUE NO CIERRAN
En diálogo con Rosario Nuestro, el economista Federico Fiscella, explicó: “Los que peor la están pasando, son aquellos que se encuentran en el proceso de espera entre la entrega de la carpeta y la aprobación del banco que tarda 60 días aproximadamente o más”. “Entre noviembre y diciembre de 2017 a la fecha, el dólar aumentó un 15%, con lo cual los inmuebles apto crédito que se están ofreciendo tienen su valor en dólares, por ende el préstamo solicitado en pesos no les termina alcanzando para comprarlo”, sencillamente porque necesitan más pesos para alcanzar el valor del dólar.
En limpio. Los tomadores de un crédito por 1 millón de pesos tuvieron un desfasaje de casi 200 mil pesos desde la entrega de la carpeta y la aprobación y el costo final del inmueble en dólares, producto de la crecida récord de la divisa estadounidense que subió de 17, 20 a 19.35 en solo tres meses.
Frente a esta problemática, “sólo algunos pudieron vender el auto, pedir ayuda económica a algún familiar, conocido o amigo, otros no tuvieron la misma posibilidad”, opinó Fiscella. Y agregó: “Algunos bancos les sugerían a las personas que compren un seguro en el ROFEX (dólar futuro) para asegurarse de no perder el capital pese al incremento de dólar”; algo que lógicamente es inviable para el común de las personas y sólo para entendidos en la temática.
“Los que en marzo de 2016 solicitaron un crédito a tasa fija -no cualquiera accede a este empréstito- comenzaron pagando 12.435 pesos y hoy deben el mismo valor prestado y siguen pagando la misma cuota. Los que en misma fecha obtuvieron crédito en UVA, la primera cuota la abonaron 7.900 pesos y hoy están pagando prácticamente lo mismo que aquellos que sacaron el de tasa fija, es decir casi 4 mil pesos más; con un agravante: suponiendo que el crédito fue de 1 millón de pesos, ahora están debiendo 1.500.000”, detalló el economista.
El UVA continúa sacándole una ventaja al incremento del dólar en el orden del 3%, 4%, es decir que el UVA está aumentando mensualmente más que el dólar. “Si se le pregunta a la gente si sacaría un crédito en dólares, lo más probable es que digan que no; hoy -haciendo una comparación hipotética- conviene más el crédito en dólares que el UVA porque está aumentando menos”, ejemplificó Fiscella.
¿UN PARCHE MÁS?
Desde el Frente Renovador (FR) -el partido que lidera Sergio Massa- elaboraron un proyecto que pretende “blindar” los créditos para que los tomadores del préstamo en UVA no se vean afectados por los incrementos en las cuotas en caso de que la inflación crezca más que los salarios. El mismo se presentará en el Congreso de la Nación en los próximos días.
Según reveló a Rosario Nuestro el diputado nacional por el FR, Alejandro Grandinetti, la iniciativa fue elaborada por Marco Lavagna y “propone crear un programa de protección a 30 años y un fondo fiduciario; evaluará la diferencia entre el valor de la última cuota paga y la variación salarial del INDEC; en caso de que el comprador no alcance a pagarle la cuota al banco, el fondo paga esa diferencia faltante; para el banco funciona como un seguro, es decir que no pierde plata, y a su vez el adquisidor va a pagar siempre el mismo porcentaje de la cuota respecto a su sueldo”.
“El mayor riesgo que corre un crédito UVA es que la inflación se incremente por encima del salario, por tanto, quien solicite el crédito, se verá obligado a pagar un porcentaje mayor de sus haberes. La lógica de este proyecto refiere a que no se aumente el porcentaje del salario a disponer para pagar la cuota, por tanto, se crea un fondo que, en el caso de que la inflación aumente por encima del salario, pague la diferencia”, afirmó el diputado.
“Este fondo se constituye sobre la base del resguardo de una mínima parte de la cuota a pagar, de esa manera, en el caso de que la inflación se dispare, la diferencia queda saldada. Por ejemplo: si tu salario aumentó al 15%, como es la pauta que quiere imponer (el Estado), y la inflación te aumentó al 20%, tu crédito U.V.A. te va a generar una cuota que cada vez va a significar más de tu ingreso, entonces, lo que hace este fondo es evitar que esa cuota sea más alta, simplemente lo que te hace es: te permite que vos siempre pagues la misma proporción de tu ingreso en la cuota, la diferencia la paga directamente el fondo”, culminó Grandinetti.
ALGUNAS CIFRAS
Hasta diciembre de 2017, los que tomaron el préstamo y compraron la vivienda mediante Procrear en la provincia de Santa Fe fueron un total de 12.078 inscriptos, 5.734 seleccionados, 3.088 vinculados y 592 escriturados, mientras que para la construcción los números señalan que hubo 1.068 inscriptos, 511 seleccionados y 227 vinculados.
Los créditos hipotecarios otorgados a individuos ascienden a más de 65.619 millones desde principios del 2016, con una creciente incidencia de los préstamos ajustables por inflación. Las cifras del Ministerio de Finanzas indican que el 91% de los créditos otorgados el mes pasado por el sistema financiero se ajustan por las UVA. De los préstamos hipotecarios otorgados desde enero último, el 78% se ajusta por inflación.
El Observatorio Inmobiliario Nacional (OIN) relevó recientemente que hay un aproximado de 6.600.000 personas que viven en inmuebles alquilados, mientras que el Observatorio local destaca que en Rosario y zonas de influencia se acercan a los 280 mil ciudadanos que alquilan en 78 mil viviendas familiares.
