La disparada de la inflación de los últimos meses y la caída del salario real trajo a la agenda pública una pregunta que ni el Gobierno ni el Banco Central esperaban tener que responder en el corto plazo: ¿cuándo se activa la cláusula gatillo de los créditos UVA que permite obtener más plazo para pagar el préstamo? Desde el portal de TN se consultó a fuentes oficiales, a entidades financieras y a especialistas. El tema es tan árido que hasta en los bancos existe confusión al respecto.
Según la norma del Banco Central que creó el sistema de créditos con capital ajustable por inflación, el banco está obligado a dar la posibilidad al tomador del préstamo de que extienda el plazo de devolución siempre que la inflación supere en un 10 por ciento a la variación de los salarios.
«Las entidades deberán dar al cliente la opción de extender el número de cuotas originalmente previstas cuando el importe de la cuota a pagar supere en 10% el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (“CVS”) desde su desembolso. En esa circunstancia, que deberá ser notificada al cliente -por medios electrónicos cuando sea posible- y ante su solicitud expresa de ejercer tal opción, la entidad financiera deberá extender en hasta 25% el plazo originalmente previsto para el préstamo», se lee en la Comunicación «A» 5945 del Banco Central, del 8 de abril de 2016. Ese día, la entidad creó las Unidades de Vivienda (UVI), que luego cambiaron de nombre a Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Esa diferencia de 10 puntos porcentuales se volvió palpable en los últimos meses.
Los indicadores oficiales a monitorear son dos: el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Salarios (ISAL), ambos del Indec. Este último llega con algo de rezago: en junio, el ISAL mostró una variación anual del 22,9 por ciento. Ese mes, el Indec reportó la inflación más alta en 25 meses: 3,7% mensual y 29,5% anual. La pérdida de poder adquisitivo fue del 6,6 por ciento.
Según Federico Furiase, economista director de la consultora Eco Go, los salarios podrían perder 10 puntos o más contra los precios este año. «Estamos proyectando una inflación en torno al 45 para fin de año y los salarios, si hay alguna reapertura paritaria, en la zona de entre 28 y 30 por ciento», dijo. El poder adquisitivo va en caída libre: hasta hace pocos días, la proyección de inflación rondaba el 40 por ciento.
Pero la cuenta no es tan fácil. Lo explicó Federico González Rouco, economista autor del libro Vivienda: El Relato. Plan Procrear, antes y después y asesor de Jefatura de Gabinete. “No hay que comparar la inflación anual con la variación de los salarios; la cláusula de repautación (del plazo) es distinta para cada persona”, afirmó.
Desde el momento en que una persona saca un crédito hipotecario, prendario o personal UVA, el banco debe llevar dos cuentas. La primera es la actualización de ese préstamo por inflación. La segunda, la indexación por el índice de variación salarial. “Si entre las dos cuotas hay una diferencia del 10 por ciento, el solicitante tiene la posibilidad de exigir la ampliación de los plazos, por un máximo del 25 por ciento del lapso original”, dijo González Rouco.
Ese 25 por ciento de plazo extra puede tomarse o no, y puede tomarse en todo o en parte. Si el crédito es por 20 años, el solicitante podrá estirarse en entre uno y cinco años más en el repago, por ejemplo.
Para que se active esta “cláusula gatillo” es clave, entonces, el momento del inicio del crédito. Quien tomó el préstamo en julio de 2016, cuando comenzaron a otorgarse estos préstamos, goza de mejores condiciones que quien entró en marzo de este año, cuando la inflación empezó a acelerar y a separarse de los salarios.
A partir de mediados de 2016, lo salarios comenzaron a recuperarse y la inflación, a desacelerar, luego de la devaluación de de diciembre de 2015 y los aumentos de precios de comienzos de 2016, tarifas incluidas. En 2017, el índice de salarios creció por encima de la inflación. La relación cuota – ingreso, en este caso se mantiene en torno al 25 por ciento o hasta mejoró en algunos puntos. Para que se active la cláusula que permite renegociar, los salarios deberían caer, perder todo lo que habían recuperado y bajar otros diez puntos en términos reales.
Pero quien tomó un préstamo en 2018 está en problemas, porque sufriría de lleno la pérdida de poder adquisitivo del salario. Si entre enero y diciembre la inflación trepa 45 por ciento y los salarios, entre 28 y 30, se materializarían las condiciones para que los bancos estén obligados a ofrecer extender los plazos de repago del préstamo.
En lo que va del año, el Banco Nación otorgó casi 38.000 hipotecarios UVA y todo el sistema financiero entregó más de 50.000 préstamos indexados para financiar la compra de viviendas, según datos oficiales.
“Una caída del salario real de cuatro puntos aumenta la relación cuota ingreso en un punto. Si era del 25 por ciento al inicio del préstamo, pasa al 26 por ciento”, explicó González Rouco.
Según el especialista, la disparada del dólar y la mayor inflación no ponen en riesgo el sistema, en términos estructurales, más allá de que se hayan frenado las escrituraciones. No solo porque los índices de mora siguen siendo históricamente bajos, sino porque, en el caso de los hipotecarios, quien accedió a la vivienda adquirió un bien que cotiza en dólares y sigue pagando un crédito en pesos indexados.
Llevado al extremo, “si hoy alguien quisiera vender la casa, podría repagar la deuda y también aumentar su patrimonio, entendiendo que este es el pago inicial que hizo, con sus ahorros propios. Dicho de otra forma, con lo que le queda recuperaría más de lo que se pagó”, explicó.
FUENTE: TN.COM.AR
